Dec 15, 2010

買銀主盤需知

如果想買銀主盤,買家可以怎樣做?跟普通的樓盤有何分別?

什麼是銀主貨?

「銀主貨」其實是指在按揭期間斷供的物業。當業主拖欠樓宇按揭無力還款,銀行會要求業主將單位以個人名義進行拍賣。如果單位未能成功售出,業主仍然無力還款,銀行便會循法律途徑,根據《物業轉易及財產條例》規定,向法庭申請破產令,收回物業,並將物業於市場上拍賣、出售或出租,即成銀主盤。

銀主盤之法律特點

賣方不負責清理物業內任何雜物;
不准轉名或轉售,除非得雙方同意;
不會撤銷其他已登記的押記或債項;
不得提出有關公司簽名之業權質詢;
一經簽署合約就需要接受業權;
不提供不足夠之業權文件或正本。

銀主盤在法律上的優點

不會欺詐;
不用儲訂;
不用擔心其他押記;
一定不是負資產物業。

購買銀主盤需要注意什麼事項?

因銀主貨涉及不少錢債問題,故買家在購買時,須加倍注意以下幾點:
買家應該親自委託律師查契,確保樓契清晰,是否有僭建或其他產權負債等;
親身到物業現場視察是否有僭建或間隔不符的情況;
購買物業前先找銀行估價,並確定心目中最高價,使買入價更貼市和合理;
查清楚上手業主是否已繳清電費、水費、管理費及差餉地租等,如果有拖欠以上費用時,有關公司可向法庭申請「釘契」。

銀主貨的價錢是否一定較市價低?

未必。銀主貨從業主手上沒收物業後,需要估價再出售,一般需時六至九個月,期間樓價可能已經上升,銀主方面將半年前已估價之物業放售,以致其售價較市價便宜;不過,現時銀主貨的售價已比較貼近市價,因為大部分銀行多聘兩家或以上的估價行作估價,故釐定售價時已經比較貼市。

銀主貨可否以確認人身分購入?

不可以。銀主貨不能以摸貨(confirmor)形式購買,不可作短期炒賣,買家必須有足夠首上會。

銀主貨是否一定「價高者得」呢?

未必。銀主盤未必「價高者得」,因為銀行願意將銀主盤售出與否,除價錢之外,交吉期的長短亦是重要的考慮因素。

在銀主盤出售時,需要按市價出售,通常以拍賣形式進行,以價高者得為主,而款項償還機制分配如下:

銀主;
擁有物業押記的債權人;
相關法律費用;
如拍賣所得金額相比債項高,餘數則會歸還業主;

在金融風暴前,一般進行銀主盤拍賣後,已經可以抵償欠債。但在金融風暴後,大部份的物業都屬於負資產,往往銀主盤拍賣後,都未能抵償欠款,令銀行不願出售銀主盤,造成不少呆賬。

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