Dec 15, 2010

租樓貼士

雖然租樓協議並不一定是書面協議〈租務合同〉,但應以書面協議為佳。法例規定當租用為三年以上者,租約必須是書面協議及在土地註冊署登記。

睇樓貼士

1.你應查詢清楚下列事項:
◦業主姓名;
◦物業的擁有權;
◦單位的建築及實用面積;
◦樓齡;
◦租約的生效日期及滿約日期;
◦租用該物業的各種開支,例如:管理費、差餉、地稅及各種各樣的維修費及大廈管理基金。
2.睇樓時應小心檢查下列設施:樓宇的結構、設施、傢俱、牆壁及天花、門窗、照明設備、水龍頭及喉管、沐浴及盥洗設備;並向業主確定該些設施、傢俱等是否連租約一起租出。
在簽訂租務合同時,應考慮

1.若該物業有按揭,一般而言,業主是要先經銀行的同意才可租出該物業;未經銀行同意而簽訂的租務合同,在銀行因業主欠交供款或其他理由而收樓時,可把租客趕出該物業,故此,你應在未簽訂租務合同前要求業主出示銀行的同意書;
2.在開始租約時,一般而言,你需提前向業主交付按金〈通常相等於1 - 2個月的租金〉及一個月的租金上期;
3.你應要求你的律師就該租務合同給予法律意見。
退租貼士

你應在業主的同意下退租或在租約期滿前一個月向業主發出書面通知表示不再續約而在租約期滿時遷出。

業主收樓六大理由

法庭接受業主以以下理由收回物業:

•自住,只要業主能証明自己有需要收回單位自住,一般可以得直。
•租客欠租十五日或以上。
•租客使用單位作不道德或違法用途。
•租客行為為業主帶來不便。(例如租約規定由租客交管理費,而租客欠交管理費而令管理處向業主追收有關費用)
•租客把單位分租,而其本人并不住於單位內。
•物業重建。
如果土地審裁處裁定業主得直,業主便可收回物業,不過,如果土地審裁處裁定租客得直,業主便不能終止租約,如果雙方是因續租時未能為新租金達成共識,而引起訴訟,審裁處更會以市值租金判令雙方執行。

地產摸貨解讀

簡單來說,「摩貨」即是確認人(confirmor)持有的單位,是一位買家在與原業主簽署正式買賣合約後,但在指定成交日期前(即簽署樓契及支付餘款前),以高出或低於其購入價的價錢,將其原先與業主簽署之買賣合約權益轉讓給另一位買家,或可從中達到圖利的目的,例如業主將物業以100萬元賣給買家,而該買家以確認人身份再將物業以$150萬元轉售給最終買家。

業主、確認人及最終買家間之交易,必須在指定之日期及時間內完成。這類物業的樓契將由業主,確認人及最終買家簽署(即到成交日期時,物業之法律上的業權由業主通過確認人之指示,及確認轉移至最終買家)。

其實,這種交易的好處是為一些買家在簽定買賣合約後,因各種原因(例如其後發覺不大喜歡有關物業,或未能獲得按揭貸款)可在繳付樓價餘款的責任來臨前能將物業脫手,避免承擔購買樓宇之責任。時至現在,差不多大部分確認人之轉售皆涉及炒賣樓宇活動,而交易當中所涉及之確認人可能不只一名,這種情況在樓市高峰期時便曾出現過,因確認人將物業售予另一名買家後,該買家亦以確認人身份把物業售予第三名買家等等,使交易風險進一步加重,如任何一名確認人收取訂金後將公司關閉或失蹤,最終買家便不能完成交易。所以,當買家欲購買物業時,便須識別賣方是否確認人。

為保障本身利益,最終買家應交付確認人的訂金數額,需與確認人交給原賣家訂金數額看齊。另外,確認人須授權最終買家可在確認人未能出席簽署正式買賣合約或樓契時,可代確認人簽署文件並完成交易。

如果在簽訂臨時買賣合約時,發覺賣方姓名不同於土地註冊處的土地查冊紀錄中的註冊業主姓名,這樣便有可能賣方是以確認人身分出售物業。

「摸貨」最重要是在物業成交之前,必須以確認人身分「摸出」。在某程度和股票的「Warrant」(認股證/窩輪)性質相近;其時間值非常重要,最好能夠在 Warrant(認股證)未曾「Expired」(到期)前賣出獲利,否則後果是輸的機會多。同樣地,投資物業愈近成交期,愈難「摸出」。

對一般人而言,投資物業的成交期愈長愈好,通常最好能夠半年以上;但時間愈長,變數也愈多,一來我們收錢的時間會拖長了,二來時間愈長,再次「摸出」的次數愈多,趕在交吉期內易手三四次的,比比皆是。

當市場向好時,各取所需,皆大歡喜,人人賺錢,但當市況轉壞時,上述「摸上摸」交易鏈中只要有一人「撻訂」,便會做成相關炒家嚴重的損失。

所以假如能力許可,我們最好做定兩手準備,通過銀行安排好信貸額,萬一「下家」不成交時,我們便可以自行「上會」。其次,我們在收取臨時訂金時,最好能夠多收一點,例如收取15至20%樓價款項,令買家遇上市況不穩時,放棄購買該物業的機會率降低。

摸貨能否成功,時間只不過是其中一個因素,很多地產代理叫我買貨時都說這個單位有半年期,那個有一年期,抵買。其實摸貨的另一最重要因素,是物業的本身,我們必須選購一個有質素的,例如有名氣的地點、高層、方向好、再加上罕有、回報率高的單位,很多時候我們便不需要太長的時間「摸出」去,有時候4至5個月都已經足夠了。

很多人在二三天或是數周內摸出單位,利潤由幾十萬到幾百萬元不等,尤其是鋪位和寫字樓,有時摸貨時間短,對我們卻有利,因為能更快收到錢。

買到優質物業是成功的一半,但物業是「硬件」,我們要將貨物盡快「摸出」獲利,還須靠好的「軟件」,便是許多地產代理出入和聚集的地方。舉例:薄扶林新盤貝沙灣。當初「全世界」的代理都在推銷貝沙灣,包括在地盤、馬路上,各分行都貼上貝沙灣的標誌,所以當時該區的摸貨容易轉手。

居屋申請資格

香港樓價貴得可怕。居屋是一個不錯的選擇,但要甚麼人才可申請?

居屋申請可分白表人士同綠表人士,而白表人士只要年滿18歲及有固定入息,綠表人士就本身已住公屋,可用綠表申請。以下係用綠表方法:

購買資格 I

以下五類人士,不論是單身人士或家庭組合,均可以申請購買居屋第二市場的單位:

1.房委會或房屋協會轄下住宅單位之租戶
2.房委會轄下中轉房屋的認可居民
3.獲房屋署發給綠表資格證明書人士
4.長者租金津貼計劃的受惠者
5.持有由房屋署發出保證書的屋宇事務助理
6.參加房屋署自願離職計劃而獲發《確認資格證明書》的人士。此等人士只可購買居屋第二市場計劃內可供轉讓的居者有其屋計劃/私人機構參建居屋計劃的單位。

本計劃接受家庭及個人申請;

購買資格 II

1.申請人必須年滿18歲;
2.兩人或以上的家庭須要至少包括兩名有親屬關係的成員。
3.申請人或其中一名家庭成員須在香港住滿七年及其在港的居留不受附帶居留條件(與居留期限有關的條件除外)所限制。然而,房委會或房屋協會轄下屋的租戶、房委會轄下中轉房屋的認可居民、「長者租金津貼計劃」的受惠者、持有房屋署簽發的「綠表資格證明書」的準公屋租戶及持有房屋署發出的「保證書」的屋宇事務助理則不受居港年期的限制。
房屋協會轄下屋的住戶如需查詢其申請資格,可以與所屬的屋辦事處聯絡。

曾接受下列房屋資助的家庭均不可以申請本計劃:

1.凡購得居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃、中等入息家庭屋美樂花園、居屋第二市場計劃、重建置業計劃、租者置其屋計劃、可租可買計劃或房屋協會轄下任何房屋資助計劃的住宅樓宇,或根據自置居所貸款計劃、置業資助貸款計劃獲得貸款或資助的人士及其配偶,均不可再度申請。其他成員若獲准刪除其有關戶籍,只要他們符合各項申請資格,則可另行申請。
2.任何人士,若曾購得上述(1)段所提及的樓宇而又把樓宇出售,或曾根據自置居所貸款計劃、置業資助貸款計劃獲得貸款或資助而已清還貸款,則其本人及其配偶均不得再度申請購樓。
3.凡因九龍城寨清拆而獲政府發給根據居屋價格訂定的賠償,並選擇自行安排居所人士,以及名列有關清拆登記表上的家庭成員,均不可申請。

買銀主盤需知

如果想買銀主盤,買家可以怎樣做?跟普通的樓盤有何分別?

什麼是銀主貨?

「銀主貨」其實是指在按揭期間斷供的物業。當業主拖欠樓宇按揭無力還款,銀行會要求業主將單位以個人名義進行拍賣。如果單位未能成功售出,業主仍然無力還款,銀行便會循法律途徑,根據《物業轉易及財產條例》規定,向法庭申請破產令,收回物業,並將物業於市場上拍賣、出售或出租,即成銀主盤。

銀主盤之法律特點

賣方不負責清理物業內任何雜物;
不准轉名或轉售,除非得雙方同意;
不會撤銷其他已登記的押記或債項;
不得提出有關公司簽名之業權質詢;
一經簽署合約就需要接受業權;
不提供不足夠之業權文件或正本。

銀主盤在法律上的優點

不會欺詐;
不用儲訂;
不用擔心其他押記;
一定不是負資產物業。

購買銀主盤需要注意什麼事項?

因銀主貨涉及不少錢債問題,故買家在購買時,須加倍注意以下幾點:
買家應該親自委託律師查契,確保樓契清晰,是否有僭建或其他產權負債等;
親身到物業現場視察是否有僭建或間隔不符的情況;
購買物業前先找銀行估價,並確定心目中最高價,使買入價更貼市和合理;
查清楚上手業主是否已繳清電費、水費、管理費及差餉地租等,如果有拖欠以上費用時,有關公司可向法庭申請「釘契」。

銀主貨的價錢是否一定較市價低?

未必。銀主貨從業主手上沒收物業後,需要估價再出售,一般需時六至九個月,期間樓價可能已經上升,銀主方面將半年前已估價之物業放售,以致其售價較市價便宜;不過,現時銀主貨的售價已比較貼近市價,因為大部分銀行多聘兩家或以上的估價行作估價,故釐定售價時已經比較貼市。

銀主貨可否以確認人身分購入?

不可以。銀主貨不能以摸貨(confirmor)形式購買,不可作短期炒賣,買家必須有足夠首上會。

銀主貨是否一定「價高者得」呢?

未必。銀主盤未必「價高者得」,因為銀行願意將銀主盤售出與否,除價錢之外,交吉期的長短亦是重要的考慮因素。

在銀主盤出售時,需要按市價出售,通常以拍賣形式進行,以價高者得為主,而款項償還機制分配如下:

銀主;
擁有物業押記的債權人;
相關法律費用;
如拍賣所得金額相比債項高,餘數則會歸還業主;

在金融風暴前,一般進行銀主盤拍賣後,已經可以抵償欠債。但在金融風暴後,大部份的物業都屬於負資產,往往銀主盤拍賣後,都未能抵償欠款,令銀行不願出售銀主盤,造成不少呆賬。

如何購買連租約出售的單位?

一些連租約單位是不能讓買家睇樓,所以很多時買家會要求以較低價格購買連租約單位。

而現行法例規定,單位購入的首年內不可以自住為理由收回單位。如果買家打算購買物業自住,連租約單位便不太合適,故此,此類單位較少,售價亦相對較為便宜。而連租約單位申請按揭較吉單位難。

由於連租約單位的投資風險比較高,而銀行一般會從投資角度審批按揭貸款,所以銀行未必肯承辦連租約單位的樓宇按揭,即使肯承辦,利率亦較為高,而且銀行可能只接受五至六成按揭,所以買家亦會要求業主降低連租約單位的售價。

物色單位注意事項

如果想置業的人士,多數都會找物業代理公司幫手,為求找到心水樓,其實買家是不可以全部倚賴物業代理,自己亦都要注意一些不容忽視的事項。

•索取所有與代理簽訂的文件及其附帶文件的副本,並只委托持牌地產代理睇樓。睇樓前要與代理簽訂委托書,可議定佣金及支付時間等。
•給予地產代理明確及清楚的指示,並於每次還價時自行做紀錄,將每一個單位的資料記下,以免其他代理再引看相同的單位。
•樓盤廣告除刊登叫價外,還有一個比叫價更低的「可試價」,買家可憑可試價以猜估業主的底價。
•查看分區發展規划圖,並實地視察附近環境、留意商戶組合、社區環境等。

購買新樓時注意事項

買新樓盤的置業人士,往往只能靠發展商過往樓盤的口碑,以及新樓盤的售價、位置及設施來衡量,另外,還有一些事項需要注意的。

•利用新樓和二手樓單位實用面積價比較,以了解新樓的身價。

•新盤售樓書會列出「住宅每層樓高」,注意此資料并不等同單位「樓底」的高度,包括天花厚度。

•發展商委托地產代理促銷新盤,通常會支付佣金。而為了吸引買家自己公司購買新盤,多數會回佣給買家。但這類回佣很多時只是購物禮券,所以買家宜事前問清楚及有書面証明。

•可選擇自行與發展商聯絡議價,有可能比透過代理購買的價錢更低。

•留意現時法例未有規管售樓書資料及圖片的真確性,所以只能作為參考,一切皆以買賣合約為准。

購買拍賣單位注意事項

•買家可在拍賣會前,先到拍賣行查詢有關物業的契約、業權,弄清該單位是否有僭建物或釘契等問題。競投前,應先參考市場的成交價,以訂還價幅度。并宜向拍賣行查詢單位內部情況。拍賣當日,買家更避免委托別人承價。

•購買拍賣單位,開出的支票或本票,抬頭應是賣方的律師行名稱,并且同樣要支付1%佣金予拍賣行。

•細心閱讀拍賣章程內有關物業的內容、細節,有關條款以英文版本作准,如不清楚可向拍賣行查詢。買家還要衡量自己的財力,為自己訂立一個入市底線,避免受到現場的競投氣氛影響,而錯買貴樓。

二手居屋要注意事項

買二手居屋和買一般二手私人樓是無大分別的,唯一不同是一手居屋業主在賣樓前要向房委會補地價。完成補價的居屋單位就可以於公開市場自轉讓。

如買家是現公屋住戶或綠表資格證明書持有人,那就可經由「居屋第二市場」購買而不須補地價。

至於合資格白表申請人和其他一般市民其實是沒有分別,都只可買已補地價的二手居屋單位。

但是,如果買的是房委會將在2007年開始再重新發售的剩餘居屋單位,合資格白表申請人就可以入紙申請購買。

買二手居屋要注意事項:

(1)因「居屋」物業的售價,是由房委會以免除地價的方式計算而訂出的,故此它們的實際售價與市價比較會產生一個「折讓率」,政府透過「房屋條例」制定了一系列嚴格的「轉讓權」限制,約束「居屋」業主轉讓和處置居屋的權利。一般情況下,在首次出讓業權的樓契日期計,必須超過五年,並必須在支付「補價」予房委會後,限制方會被解除。簡單來說,業主要收到補價申請認收通知書後才可訂立該單位的買賣協議。如果業主在房委會接納其補價申請前訂立該單位的買賣協議,即屬違反房屋條例的規定。訂立的買賣協議均屬無效。

(2)五年期屆滿,在未作「補價」前,「房屋條例」特別容許首任業主可以簽署一般的買賣合約,但合約內必須載有法例指定的某些「指定條文」,此舉有助資金不足的業主「有機會」借用買家的樓價來作補價之用,但能否借用買家的錢,仍視乎合約內是否有明文條款的規定,故此,在草擬「居屋自由市場」物業的臨時或正式買賣合約時,都不能馬虎了事。

(3)即使五年期屆滿,在未作「補價」前,業主在簽訂買賣合約後,亦不可「借匙」給買家裝修或提早交樓給買家,否則會違反「放棄管有」的限制。買賣合約內若沒有適當的明文條款,買家有權拒絕業主在交易當天借用樓價餘款作補價之用。