買二手樓須知

第一步：置業前的考慮

1.租樓好定係買樓好？
置業前，買家要先想清楚自己置業的目的是什麼，比較一下究竟是「租樓」抑或是「買樓」較適合自己。租、買各有優缺點，在成本、風險、穩定性等方面各有長短，買家可根據自己的需要而作出選擇。另外，一些問題如「是否短期居留？工作及財政狀況是否穩定？是否想取得名校學校網絡？對地產市道是否抱樂觀態度？是否想趁低吸納？」等，都要細心考慮，最重要的是要視乎自己的需要去選擇。
2.究竟買一手樓還是買二手樓？
買家決定了買樓的話，買樓前便要先決定要購入「一手樓盤」抑或是「二手物業」。
3.了解自己的財務狀況
買家在決定買哪一類物業時，如「一手樓」或「二手樓」，應清楚了解自己的財務狀況才作出決擇，財務狀況絕對是影響購入哪一種物業的關鍵。目前政府提供了多款置業貸款計劃：單身首置、首次置業貸款及自置居所貸款計劃，對一般買家來說都十分重要，所以要了解多些這些計劃的申請須知及貸款條件等詳細資料。另外，買家要衡量自己的供款能力，預算可負擔的每月供款，以及供款開支佔每月開支的比例。

第二步：搵樓

1.邊區最好住？
擇地而住，選擇一個適合自己居住的地區是相當重要。要考慮到的因素主要有該區的樓價及升值潛力，還有該區的土地規劃。會不會有大型工程陸續展開亦都是一個值得關注的問題，因為單位的景觀及生活環境均會受到很大的影響。
置業人士首先設定自己心目中的居住地區應有條件，例如對交通設施、學校網、公共設施、食肆、購物設施，以及環境和治安質素的要求等，將每一項條件排序，認為最應有的地區條件放在最前，如此類推。這樣做買家便能清楚自己最需要的是什麼。
2.選擇怎樣的住宅才適合自己？
除了選擇居住的地區，置業人士亦要考慮什麼類型的住宅才適合自己、住宅又應擁有什麼的條件。置業人士首先設定自己心目中的住宅應有條件，如樓盤的發展商、樓盤的地理位置、外觀、住宅類型、物業質素、物業設施、會所設施、樓價、樓齡、升值潛力等，將每一項條件排序，認為最應有的住宅條件放在最前，如此類推。這樣做買家便能清楚自己需要的是什麼。
住宅類型則有好幾種，大致上可分為四類：獨立村屋、花園洋房、大型屋苑及單幢樓，各自有本身的優缺點。獨立村屋及花園洋房可飼養寵物，較為獨立自主，不受屋苑式管理的約束及影響；大型屋苑往往可以自給自足，屋苑內有齊各項飲食購物、交通及文娛康樂設施，不過通常都禁止飼養寵物；部份單幢樓雖坐擁地利優勢，不過管理費一般較貴，亦欠缺康樂及會所設施。
不同住宅類型有各自的長短處，買家要考慮清楚自己對住宅有什麼要求。如想飼養寵物，可選擇村屋或花園洋房。如想生活簡單方便，選擇大型屋苑，所有設施樣樣齊備。
3.選擇怎樣的單位？
買家除了要了解自己對住宅的需求外，亦要了解清楚自己對單位的要求。置業人士應設定自己心目中的單位必需條件，如面積、實用率、間隔、座向、景觀、樓高、風水、裝修、露台、天台、複式、連傢俬電器、連車位出售等條件。將每一項條件排序，認為最應有的單位條件放在最前，如此類推，想清楚自己最需要的是什麼。
置業人士可搜集各二手樓盤的資料，如報章及網頁的客觀報道、介紹及業內人仕對該樓盤評價等，可以讓自己吸收多方面的意見，睇樓的角度自然會客觀一些。

第三步：睇樓

如果選擇了委託地產代理幫忙搵樓，買家就須簽署睇樓紙，目的在於防止別家代理搶生意，因此要小心，不要經不同的代理睇同一個單位，以免引起代理間的紛爭，同時亦避免了付雙份佣金。不過，無論自己直接與業主接洽或是透過代理介紹睇樓，買家在睇樓時也要小心謹慎，以下是一些應注意的事項：

1.審查單位及樓宇是否適合
如單位間隔、座向、景觀、用料、裝修、附送設備、樓宇設施、樓宇維修狀況、環境。
2.應該注意睇樓時的天氣，盡可能睇兩次以上，分別在陰晴天各睇樓一次。
晴天睇樓，可以看清楚單位外望的景觀。
雨天睇樓，可以查看單位有沒有滲水。
3.查看單位有否違例建築、有沒有僭建、間隔結構曾否作改動。查詢物業用途，有否列明物業作住宅用途。如有懷疑可向代理查詢，代理有責任提供有關物業的所有資料，屋宇署亦有相關紀錄可查冊。
4.查核清楚大廈公契，了解清楚個別單位的業主是否要承擔維修的費用
5.查詢物業是否負資產

第四步：進行交易須知

對於一般人來說，可能不太熟識購買物業的交易程序，購買業主盤的置業人士更要認識一下交易程序及手續。即使是委託代理的買家得到了代理的協助，但也最好了解一下交易的程序以保障自己的利益。以下列了數個要注意的事項：

1.買樓前，決定清楚自己所選的業權結構，是聯權共有還是分權共有。
◦聯權共有：業權由兩人共有，其中一方死去後，其業權會自動由另一方的業權擁有人所得。
◦分權共有：業權是可分割的，物業由各業主各佔一個比例。假若其中一位業主去世，其業權會自動由其遺產受益人所擁有，而並不是由其他業主共同擁有。
2.認清整個買賣程序，以及須簽署的法律文件：
1.臨時買賣合約：買賣雙方就物業交易的條款及樓價達成協議後所簽訂的合約。買方要付予賣方臨時訂金(細訂)，一般為樓價 2 - 5%。
2.正式買賣合約：一般在簽署臨時買賣合約後14日內，買賣雙方要簽署正式買賣合約。買方要付予賣方大訂，一般為樓價之10%。
3.按揭契約：買方須於交易完成當日或之前已簽署按揭契約。銀行會於買方簽定按揭契約後，代表買方將借貸的款項付予賣方。而樓契亦則由按揭銀行保管，直至買方將全部貸款還清為止。
3.買賣程序
＊ 有關樓宇買賣過程中牽涉的各項收費，可參看律師目錄及各項與買賣有關的物業交易收費表。

第五步：收樓

買家到了收樓的步驟時也絕不可以鬆懈下來，因為收樓也有許多值得注意的地方，萬一當中有任何出錯，便會造成很大的損失，以下是一些有關驗樓要注意事項：

1.最好邀請業內人士、如裝修業、物業管理的專業人士相伴驗樓
2.記緊於交吉當日去驗樓，查看上手業主是否已完全遷出，並沒有遺下任何私人物件。如上手業主將物業租出，就應查看其租客是否已確實搬走。
3.收樓時，最重要是帶備相機，如在驗樓時對任何地方有不滿，便可即時拍下照片以作證明。然後向專業人仕徵詢意見，商量是否要索償維修或修補傢電費用的賠償。
4.查核賣方有沒有根據臨時買賣合約上的承諾，送齊傢俱及電器。而且，更要小心查看傢電是否正常無損壞。
5.從賣方手上取回鎖匙後，裝修後記緊立即更換門鎖，以保障安全。
6.找律師查上一手業主是否已完全繳清管理費、差餉及地稅、水、電費、煤氣費等。