放售須知

第一步：放盤前的考慮

放售樓盤，對於賣家來說，訂價是非常重要的，所以要審慎。放盤前，賣家要考慮自己的財務需要和樓市狀況而自訂樓價。

1.從賣家的角度出發：如果賣家急於賣樓套現週轉，或是要移民而急於賣樓的話，可考慮訂出一個較吸引買家的價錢，甚至連傢俬電器及裝修出售作招徠。
如果賣家只是想樓換樓，又或是物業根本只作投資的話，就一定要熟識二手市場的走勢。想獲得高利潤，就要看準賣樓的好時機，遇上旺市，賣家的議價能力自然提升了，可嘗試訂一個比預期較高的價格。若然樓市淡靜，少有買家叫價的話，可以靜待樓市轉旺後才放盤，確保樓盤以一個合理滿意的價錢出售，而不是被壓價賤賣。
2.從樓市的角度出發：賣家要參考同區類似物業的成交記錄，及參看市場上其他正放售的同類型物業叫價。要知己知彼，請參看代理成交，賣家可以此作參考。
3.從買家心理的角度出發：買家的心理亦不可以被忽略，如果訂價過高，一般來說會減低了買家的睇樓意欲。而且，訂價過高可能會引致放盤數月無人問津的後果，這樣會給予買家一個不好的印象，令人質疑物業的價值，還降低了物業的吸引力。
4.預計利潤：訂價時最重要的是預先估計一下樓盤賣出後的利潤。不過亦要注意賣樓時需要的基本開支，如經紀的佣金、律師費、維修或翻新單位的各項目開支等。如物業仍在按揭中，要清楚須要支付多少因提早贖回按揭的罰款，這些開支也要計算在內。
5.放盤前物業需包裝：賣家如想物業以一個最理想的價錢出售，放盤之前就要做足準備工夫，將單位稍為包裝一下、全屋打掃，以及作簡單的修補工夫。因為買家通常會以需花費龐大開支去翻新單位為理由而壓低樓價。為免買家誇大及以此作為壓價藉口，賣家最好事先作好準備，提高單位的吸引力。

第二步：選擇放盤的媒介

一般來說，賣家想放盤可以循五個途徑─委託地產代理刊登放盤廣告、自貼街招、自費在報章雜誌刊登放盤廣告、經拍賣行放盤，以及在地產分類廣告網頁內放盤。

1.委託地產代理
地產代理可以提供專業的意見、寶貴的經驗之談及詳細的資料以供參考，而且擁有龐大的客戶網絡，保證有買家敲門睇樓。而且由代理帶買家睇樓，賣家可以節省時間。由於物業成功賣出後，地產經紀可分佣金，因此經紀通常會竭盡所能協助物業成交。買賣過程有代理安排，除可節省時間外，遇有在買賣過程中任何法律的問題及疑難，亦可向代理查詢。不過，委託代理則要被抽取佣金，變相減低了售賣物業的利潤。
委託代理的話要留意兩份文件：
◦出售物業資料表格：代理需為業主出售的物業填寫一份物業資料表格，表格內需填妥物業的詳細地址、物業的擁有權、物業的資產負擔、樓面面積、入伙日期及政府租契年期等詳盡資料。
◦出售物業地產代理協議書：填寫物業的委託形式、協議的生效日期、放盤價、賣方是否同意物業的鎖匙由代理保管並交予其他分銷代理等資料都須要列明清楚。
◦注意事項：賣家簽署獨家代理時要深思熟慮，因為簽了獨家代理，便不能再委託其他的代理進行買賣物業的交易。否則，在協議有效期內，賣家經由另一間代理行放盤成功出售，也需要支付佣金給簽署了獨家代理的代理行，買家可能會因需要支付雙份佣金，造成不必要的損失。不過，獨家代理可設定一個期限，這個限期屆滿後，買家便可委託別家的地產代理。
2.在報章雜誌上刊登放盤廣告
廣告費成本都不會太大，可以吸引一些不想委託代理的買家。不過賣家就要自己直接與買家洽談，並且安排買家睇樓事宜，比較花時間及心機。
3.在地產分類廣告網頁內放盤
在地產分類廣告網站內放盤可以節省時間，只須花太約十五分鐘，在網頁預設的表格內輸入樓盤的資料及聯絡方法，甚至提交單位的相片，通常於兩三日內便能刊登其樓盤廣告。而且，在推廣期內多數是免費的。不過由買家直接聯絡賣家，賣家需要自己安排買家睇樓事宜。
4.自貼街招
慳錢慳工夫，不用付任何佣金，成本最低而又能作街頭廣告的效果。不過，貼上的街招隨時有被撕下的可能。而且街招予人一種不可靠的感覺，反應可能並不會太理想。
5.經拍賣行放盤
賣家可以經拍賣行放盤，以價高者得的形式招徠買家，而且好處是不必涉及第三者，交易公平，不須擔心有人從中食價。不過，拍賣行會向賣家收取酬金。還有一個缺點，便是拍賣會涉獵到的買家網絡可能不會太大，所以叫價不一定反映物業的最大價值。
＊ 不同的媒介吸引不同類型的買家，例如刊登英文報章可吸引一些專業的人士，而被網上廣告吸引的買家多是年輕一輩，地產經紀介紹的買家則較多完化，自貼街招則多數吸引一些低收入的對像。因此，選擇放盤媒介前要先考慮刊登放盤廣告的成本及自己的目標買家是哪一類型。

第三步：進行交易

議價時，通常買家一定會還價並且壓低價錢，賣家於議價的時候要做好準備，避免反應過大，更不要洩露自已賣樓的原因。因為買家知道賣家急於移民或現錢週轉，買家自然借勢壓價。所以賣家絕對不可洩露自己的財務況狀。還有，如果賣家預先維修了單位，便可減低了買家壓價的機會。議價時，賣家應要保持冷靜客觀的態度，作出任何決定前要考慮清楚，不要因急於售出物業而以低價成交，時刻提醒自己市場還有其他買家。

認清整個買賣程序，以及須簽署的法律文件：

1.臨時買賣合約
買賣雙方就物業交易的條款及樓價達成協議後所簽訂的合約。買方要付予賣方臨時訂金（細訂），一般為樓價 2 - 5%。
2.正式買賣合約
一般在簽署臨時買賣合約後14日內，買賣雙方要簽署正式買賣合約。買方要付予賣方大訂，一般為樓價之10%減去細訂已付的數目後所得的餘數，便是應繳付之大訂。細訂加上大訂，通常是樓價的一成。
買賣程序

1.賣方（透過代理）與買方議價及洽談各項條款
2.簽訂臨時買賣合約，收取細訂
3.簽訂臨時合約後約14天內，買賣雙方簽署正式買賣合約，賣方收取大訂
4.買賣雙方協議正式完成交易日期（通常簽署正式買賣合約後一個月內）
5.賣方律師將物業的契據交予買方律師，買方律師審核業權是否完好
6.賣方律師回應買方律師有關業權的提問
7.賣方律師審核由買方律師草擬之樓契
8.成交前一日，買方前往單位驗樓，查看物業是否符合買賣協議書內的條件
9.正式完成交易日
◦買賣雙方簽署樓契
◦賣方將已簽妥的現有按揭的贖樓契交予買方（如有）
◦賣方收取樓價餘數
10.完成交易